O que é o Estatuto de Cidade

O Estatuto da Cidade é a denominação que recebe a Lei n° 10.257 de 10 de julho de 2001, a qual regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal.

Ele "estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental." - Lei 10.257 Governo Federal.

Objetivo do Estatuto da Cidade

O principal objetivo do Estatuto da Cidade é determinar diretrizes para orientar o crescimento urbano, o uso e a ocupação do solo de maneira a criar uma sociedade mais justa e sustentável.

Ele determina que todos (governo e população) se unam em prol do desenvolvimento, devendo, cada um, fazer a sua parte:

• Governo: utilizar de maneira adequada os recursos disponíveis para investir em infra-estrutura (a qual deve atender a todos de maneira inteligente e em função de sua necessidade real). O governo deve adotar padrões de produção, consumo de bens e serviços compatíveis  com os limites de sustentabilidade. Deve também determinar leis e normas que regularizem o uso e a ocupação do solo de forma inteligente e protejam a população de riscos, como catástrofes naturais;

* Cabe à União: Legislar normas gerais de direito urbanístico (promovendo a cooperação entre a União, os Estados e o Distrito Federal), promover programas de construção de moradias e melhorias nas condições habitacionais e de saneamento básico, além de determinar diretrizes e planos para promover o desenvolvimento urbano (habitação, saneamento e transporte) e ordenação do território;

• População: esta deve participar das decisões. Audiências públicas serão realizadas para discutir projetos, planos e programas com potencial dano ao meio ambiente natural ou construído, ou ainda à segurança e/ou ao conforto da população.

A participação popular no planejamento das cidades é essencial. Fonte da imagem: Radiowanteds

Principais Diretrizes

• Gestão democrática: para isso sendo utilizados (a nível nacional, estadual e municipal) órgãos colegiados de política urbana ; debates, audiências e consultas públicas; conferências sobre assuntos de interesse urbano; iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano. Nos Municípios a gestão orçamentária será participativa.
• Cidade Sustentável: no âmbito econômico, social e ambiental. Deve-se buscar a proteção, a preservação e a recuperação do meio ambiente natural e construído, e do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico. E, visando promover o desenvolvimento integrado, deve-se unir e complementar as atividades urbanas às rurais;
• Uso e Ocupação correto do Solo: planejamento e controle da distribuição populacional e de suas atividades para evitar o crescimento urbano incorreto e impactos negativos sobre o meio ambiente - realizando regularização fundiária e urbanização onde for necessário. Evitar o uso incorreto dos imóveis urbanos (como sua subutilização ou não utilização por motivos especulativos), assim como a distribuição próxima de atividades incompatíveis ou inconvenientes. Evitar adensamentos populacionais ou atividades que possam sobrecarregar a infra-estrutura urbana ou ainda gerar tráfego intenso. Planejar o uso e a ocupação do solo de maneira a reduzir custos e aumentar a oferta de lotes e de unidades habitacionais.

Instrumentos da Política Urbana

O Poder Público poderá utilizar alguns recursos, chamados de "instrumentos da política urbana", para promover o desenvolvimento das cidades e regiões. São eles:

1. Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território, aglomerações urbanas e microrregiões;
2. Planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
3. Planejamento municipal: plano  diretor; disciplina do parcelamento, uso e ocupação do solo; zoneamento ambiental; plano plurianual, diretrizes orçamentárias e orçamento anual; gestão orçamentária participativa; planos, programas e projetos setoriais; planos de desenvolvimento econômico e social;
4. Institutos tributários e financeiros: IPTU, contribuição de melhoria, incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
5. Institutos políticos e jurídicos: desapropriações; servidão administrativa; tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; instituição de unidades de conservação; instituição de zonas de especial interesse social; outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, regularização fundiária; referendo popular e plebiscito; ...
6. Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV);

Planejamento e controle do crescimento urbano = desenvolvimento sustentável. Fonte da imagem: Blog Laguna Popular

O PLANO DIRETOR

Este é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. Ele apresenta as exigências fundamentais de ordenação urbana que trazem qualidade de vida, justiça social e desenvolvimento das atividades econômicas, permitindo que a cidade cumpra sua função social.

Suas diretrizes e prioridades devem estar presentes  no plano plurianual, nas diretrizes orçamentárias e orçamento anual.

• Ele é determinado por lei municipal (englobando a todo Município);
• Deve ser revisado a cada 10 anos, no mínimo;
• No momento de sua criação e implementação, deverão ocorrer audiências públicas, com participação popular;
• Todos os documentos devem ter livre acesso para consulta.

• É obrigatório para: cidades com mais de 20mil habitantes; regiões metropolitanas ou que fazem parte de aglomerações urbanas; integrantes de áreas de especial interesse turístico; inseridas na área de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional; ou onde o Poder Público Municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4 do art.182 da Constituição Federal.

* Cidades com mais de 500mil habitantes devem elaborar um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor.

O Plano Diretor permite um crescimento sustentável ambiental e social. Fonte da Imagem:  Blog Solilóquio Insipiente

O Plano Diretor deverá conter:

• Área delimitada onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização de compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização;
• Área delimitada do direito de Preempção: área sobre a qual o Poder Público Municipal terá preferência de aquisição dos imóveis colocados à venda (validade de 5 anos, renovável a partir de 1 ano). Desta maneira o Município terá a chance de adquirir imóveis para, por exemplo, regularização fundiária e construção de equipamentos urbanos e/ou sociais. Se o proprietário tiver interesse na venda (alienação) do imóvel, deverá notificar a Prefeitura Municipal, a qual terá 30 dias para publicar seu interesse. Passados os 30 dias, o proprietário poderá vender normalmente seu imóvel. Caso desobedeça à lei, e venda o imóvel, esta terá validade nula e o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor declarado no IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada se esta for inferior;
• Área delimitada de outorga onerosa do direito de construir: o plano diretor poderá fixar áreas nas quais é possível construir além do determinado pelo coeficiente de aproveitamento, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário;
• Áreas delimitada onde é possível alterações de uso do solo: O Plano Diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida a alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Para tal, existirá uma lei determinando a fórmula de cálculo para cobrança, casos passíveis da isenção do pagamento da outorga e a contrapartida do beneficiário.
• Área delimitada das operações urbanas consorciadas: Estas áreas serão definidas por lei do Plano Diretor, indicando o programa básico de ocupação da área, programa de atendimento econômico e social à população diretamente afetada pela operação, finalidade da operação, estudo prévio de impacto de vizinhança, contrapartida da população em questão e forma de controle da operação. O que é a operação consorciada? É um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público em parceria com proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados visando transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental, como regularizações e alterações de parâmetros construtivos, de uso e ocupação do solo. Para pagar a operação poderão ser emitidos certificados de potencial de construção adicional, mas estes devem ser utilizados na área da operação.
• Transferência do direito de construir: a lei municipal, baseada no Plano Diretor, poderá autorizar o proprietário do imóvel urbano a exercer em outro local ou alienar seu direito de construir quando seu imóvel for necessário para implantação de equipamentos urbanos ou comunitários, ou ainda quando houver interesse de preservação histórico, cultural, ambiental, paisagístico ou social.
• Sistema de acompanhamento e controle;

Parcelamento, Edificação ou Utilização compulsória

IPTU progressivo | Desapropriação

Vamos determinar que exista um imóvel que não está sendo utilizado, ou ainda que está sendo subutilizado (ou seja, não atende ao mínimo especificado no Plano Diretor da cidade):

• Solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado: através de lei municipal, constante no Plano Diretor, poderá ficar determinado seu parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória. > O Poder Executivo municipal notifica e averba esta notificação no Cartório de Registro de Imóveis. O proprietário terá, no mínimo, 1 ano, da data da notificação, para protocolar o projeto na Prefeitura Municipal e depois de aprovado, 2 anos para dar início às obras. (a transferência do imóvel não interrompe as obrigações);

 

Descumpriu as determinações anteriores? = IPTU progressivo (pelo prazo de até 5 anos e depois disso mantém - não há isenções ou anistias. Alíquota máxima de 15%

 

Após 5 anos, Município poderá desapropriar, com pagamento em títulos da dívida pública (aprovado pelo Senado e pago em até 10 anos, aos juros de 6% ao ano). O Município deverá utilizar o imóvel dentro do prazo de 5 anos

Usucapião | Direito de Superfície

Estudo de Impacto de Vizinhança

Seguem abaixo as definições destes conceitos:

• Usucapião especial de imóvel urbano: "aquele que possuir área ou edificação urbana de até 250m² por no mínimo 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a como sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
• Usucapião coletiva de imóveis: áreas com mais de 250m² ocupadas por várias pessoas: O juiz dividirá o lote em frações iguais (ou diferenciadas se assim pedirem). O condomínio especial instituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo por deliberação de 2/3 dos condôminos (no caso de urbanização posterior à sua criação); *** É obrigatória a intervenção do Ministério Público e o autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório do registro de imóveis. *** O rito processual a ser observado é o sumário.
• Direito de Superfície: O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado (gratuito ou oneroso), mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. O direito termina (sua extinção) de acordo com o estabelecido no contrato ou por desobrigações, passando o proprietário a ter seu domínio, inclusive sobre as acessões e benfeitorias nele construídas, sem indenizações, caso isso não conste no contrato (a sua extinção deve ser registrada no cartório de registro de imóveis);
• Estudo de Impacto de Vizinhança: lei municipal definirá os empreendimentos e atividades que necessitam de estudo de impacto de vizinhança. Será analisado os aspectos positivos e negativos, sempre pensando na qualidade de vida, incluindo no mínimo as seguintes análises: adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação, paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Plano de Expansão Urbana

Municípios que possuam áreas de expansão urbana devem elaborar Plano de Expansão Urbana, (exceção se faz aos Municípios que possuírem em seu Plano Diretor estas definições), contendo:

• delimitação da área de expansão urbana;
• delimitação das áreas com restrições à urbanização, assim como áreas com riscos de desastres naturais;
• definição de diretrizes específicas e áreas que serão utilizadas para infra-estrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais;
• definição dos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo (permitindo a diversidade de usos para gerar emprego e renda;
• delimitação das zonas especiais de interesse social;
• definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural;
• definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes da urbanização.

Conclusão

O Estatuto da Cidade determina, em linhas gerais, normas que possuem o intuito de promover o desenvolvimento urbano através da integração do governo com a população, buscando soluções para corrigir e evitar problemas do crescimento das cidades e buscar acima de tudo a qualidade de vida, permitindo a todos igual acesso às benfeitorias públicas.

 Fontes Consultadas e das Imagens

• Planalto.gov.br. Lei 10.257/2011. Acesso em: novembro, 2011
• Imagem Título:  SimCity. Acesso em: setembro, 2015

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